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米住宅価格の上昇に関する真実



 ある尺度によると、米住宅市場の失われた10年はついに過去のものとなった。しかし、実質的にみると、まだ終わったと言うにはほど遠い状態だ。

 S&P/ケース・シラーの米20都市圏住宅価格指数は9月に約10年前に付けた直近のピークを上回った。27日に10月もほぼ同じ様な状況だったことが示される見通しだ。住宅価格は過去2年ほど、年率約5%という大幅な伸びとなっている。

 理論上は、世界大恐慌以来最悪の住宅市場崩壊後、住宅価格は再び完全に回復したかのように見える。しかし、こうした名目の住宅価格上昇は、長期的に住宅価格をかさ上げしてみせる消費者物価の上昇を考慮に入れていない。実質では住宅価格指数は2006年に付けた高水準を依然16%ほど下回っている。複数の要因のために住宅価格はさらに上昇する可能性もあり、来年には、達成がずっと難しいインフレ調整ベースでの新高値に達する可能性もある。

 しかし、住宅市場には警告信号が点滅している。住宅所有率は過去50年間の最低水準付近にとどまり、低所得層の住宅購入者が住宅ローンを設定するのは難しい状況だ。一方、ドナルド・トランプ氏の大統領選当選以降、住宅ローン金利は大幅に上昇しており、住宅はさらに手に入れにくくなる見通しだ。

 そうでなくても、過去の傾向を見ると、住宅価格が現在のペースで上昇し続ける可能性は低いことが示唆されている。例えば、エール大学教授で経済学者のロバート・シラー氏のデータによると、住宅価格は12年に底を打って以来、実質ベースで年率5%超の伸びとなっている。これは現在、住宅を所有している人々にとってはすばらしい知らせだが、これから購入しようとする人々、特に初めて住宅を購入する人にとってはそうではない。住宅価格の上昇は、同じ期間の所得の伸びを大幅に上回っている。

米住宅価格指数

エール大学のシラー教授がまとめている米住宅価格指数は、インフレ率を調整するとまだ直近のピークに届かない

 住宅市場の高騰と崩壊を経験した2000年以降、このインフレ調整ベースの住宅価格上昇率は年率1.6%となっている。1890年以降でみれば、住宅の実質価値は年率0.5%の上昇にとどまる。

 過去4年間の住宅価格上昇のほとんどは、金融危機後の価格回復にすぎない。しかし、住宅価格崩壊までの数年の価格上昇ペースは非常に速かったことから、このところのペースは通常のペースを大幅に上回っている。

 今日、住宅関連銘柄を選好する理由は確かに多い。12月の米住宅建設業者景況感は11年ぶりの高水準に達した。今年1~11月の新築住宅販売件数は前年同期比13%増加した。

 しかし、株式投資家にとっての好材料は、住宅が最大の投資であるはるかに大勢の人々にとっては好ましくないかもしれない。
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