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米住宅価格、経済の二極化を反映



ペンシルベニア州スクラントンの住民の中には、転居先で住宅が買えず地元に戻ってくる人もいる PHOTO: JOHN GREIM/GETTY IMAGES

 この15年間、浮き沈みを繰り返してきた米住宅市場では、高価格帯が中心の都市部や沿岸部と価格が手ごろな内陸部との二極化が進み、主に地域の違いで勝ち組と負け組が大きく二分されつつある。

 米国の主要都市をカバーするS&Pコアロジック・ケース・シラー全米住宅価格指数によると、10月の平均住宅価格は前年同月比5.6%上昇した。

 この指数によると、都市部の住宅価格は、住宅バブル期の2006年にピークを付け、それ以降はバブル崩壊後の12年に底入れするまで27%下げたが、今年9月に過去最高を記録した。インフレ調整後の実質価格は06年のピークをまだ15%ほど下回っている。
 値上がりを享受できているのは高額物件が中心だ。住宅データ会社ウェイス・アナリティクスの分析によると、中央価格が50万~100万ドル(約5850万~1億1700万円)の地域の住宅価格は現在、16年前(2000年代の住宅バブル発生前)の水準から103%上昇している。この地域の住宅価格は不況後の上昇率が39%に達する。

 ただ、全米の多くの地域は、同じ期間の住宅価格がほぼ横ばいで、足元の住宅ブームに乗れていない。中央価格が10万~15万ドル(約1170万~1755万円)の地域の住宅価格は、2000年からの上昇率が24%で、不況後の上昇率も16%にとどまる。



 こうした格差は、地方在住者を中心とする中間層が不満を募らせる一因となっている。先の米大統領選ではこうした層がドナルド・トランプ氏の勝利を支えた。不動産情報サイトのジローの分析によると、トランプ氏を支持した郡ではこの15年間、住宅価格がほぼ横ばいとなっている。

 ヒラリー・クリントン氏を支持した地域(主にカリフォルニア州沿岸都のような都市圏)の住宅価格は、2006年~12年の水準から急落したが、それ以降は急回復している。

 ジローの分析によると、住宅市場でバブルの発生・崩壊というサイクルが始まる直前の2000年1月、16年の大統領選でクリントン氏を支持した郡の住宅価格は、トランプ氏を支持した郡の価格を3万6000ドル(約421万円)上回っていた。この差が現在は9万7000ドル程度まで拡大している。

 16年の大統領選で支持候補を変えた郡の価格差はもっと大きい。クリントン支持に転じた郡の住宅価格は、トランプ支持に転じた郡の価格を約14万7000ドル上回る。

 都市部では近年、高収入の仕事を求めて大量に流入している若者が住宅価格を支える要因となっている。また、土地利用規制の影響で供給が減り、価格を押し上げているという面もある。高額物件はこの10年、値上がりと値下がりを繰り返してきたが、今ではバブル崩壊時の下落分の大半ないし全部を帳消しにした。




 主要都市以外の地域では、住宅需要は現状維持が続く。新築物件はごくわずかで、都市部や沿岸部に転居する人が増えているためだ。

 一般的な価格の物件も、差し押さえの多発を受けて融資基準が引き締められたことにより需要が鈍っている。そのため、信用履歴に問題がある買い手や所得が低めの買い手は、これまでよりもローン審査を通りにくくなった。

 10月分のケース・シラー全米住宅価格指数には、大統領選以降に住宅ローン金利が急上昇したことは反映されていない。金利が上昇すると毎月のローン返済費用も増えるため、住宅価格の伸びが抑えられることが多い。住宅価格が所得を上回るペースで伸びる中で金利上昇が追い打ちを掛ければ、来年の住宅市場は苦境に陥るかもしれない。








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