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中国の不動産市場に不安が再燃




――WSJの人気コラム「ハード・オン・ザ・ストリート」

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 高揚感が1年以上続いた中国の住宅市場だが、先行きは危うくなってきた。


 中国の不動産価格は2015年の回復が持続し、16年1~11月に18%急騰した。不動産価格の上昇は都市ランクでトップのいわゆる1級都市に分類される大都市から始まったが、その後、より小さな都市にも波及した。例えば、南部の主要都市、深センでは不動産価格が昨年は29%上昇し、2年間で2倍に達した。上海では不動産価格は昨年、24%上昇した。3級都市に分類される都市では9%上昇と、3年ぶりに上昇に転じた。

 しかし、こうした活況は昨年の話だ。不動産価格は突然失速し始め、今がピークという見方もある。地方政府はここ数カ月、住宅購入制限を導入し不動産価格の暴走を抑制し始めている。中央政府が翌年の経済政策を決める中央経済工作会議は昨年12月、不動産バブルの抑制を最優先課題の一つに掲げた。政府が大きな役割を果たす市場では、政策の転換が明確に先行きを指し示す。

 不動産は中国経済のほぼ全てに関わっていることから、方向転換は容易ではないだろう。土地の売却が主な収入源の一つになっている地方政府にとっては、不動産価格の崩壊は打撃となる。また、国営の銀行システムは、住宅ローンおよび不動産プロジェクトへの資金提供という直接的な形でも、企業向け融資の担保という間接的な形でも、不動産市場にべったり依存している。国営企業は昨年、土地を積極的に購入した。それも近隣のアパートより価格が高いような土地を買いまくったのだ。



 こうした中で不動産投資を減速させようとするのは綱渡りだ。不動産関連融資は16年1~9月期に25%増加し、銀行システムの債務額は4兆3200億元(約72兆円)拡大した。住宅ローンはこれを上回る33%の増加となった。市場全体で見ると、住宅ローン資産価値比率(LTV)は55%で落ち着いた水準のように見えるかもしれないが、新規の住宅購入者のレバレッジ比率はもっとずっと高い。UBSの試算によると、新規住宅購入者のLTVは70%近くと、現金での購入が一般的だった中国の基準からすると高い。住宅価格が下落すれば、深センなどの急成長都市を中心にLTVは危険な水準に達しかねない。

 最大手の不動産開発業者の一部も債務を抱え込んでいる。資産額で国内最大手の開発業者、中国恒大集団の純債務額は14年末と比べ倍増している。碧桂園や融創中国控股(サナック・チャイナ)など他の不動産開発業者の借入額も不動産ブームで膨れ上がった。

 積み上がったリスクと広範な経済への影響を考慮すれば、同国の不動産市場は投資家が注目すべき世界で最も重要な分野かもしれない。今年、高揚感が再び懸念に変わりそうだ。
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